Mietminderung aufgrund Ausfall der Warmwasserversorgung

Grundlegendes

In Deutschland sind Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet, ihre Mietparteien das ganze Jahr lang und rund um die Uhr mit Wasser zu versorgen. Diese Pflicht erstreckt sich auch auf Warmwasser. 

Als Gegenleistung für die Bereitstellung von Warmwasser zahlen Mieter Betriebskosten laut § 2 der Betriebskostenverordnung. Selbst wenn der Mietvertrag die Versorgung mit Warmwasser mit keinem Wort erwähnt, Vermietende aber Betriebskosten kassieren, besteht Anspruch auf Warmwasser in der Mietwohnung.

Warmwasser ist über die Temperatur definiert. Das Wasser muss generell eine Temperatur von 40 bis 50 Grad erreichen. Für ältere Wohnungen gibt es allerdings keine konkrete Vorgabe, in welcher Zeit diese Temperatur erreicht werden muss.

Für Neubauten dagegen ist auch die Wasservorlaufzeit festgelegt, und zwar in der Baunorm DIN 1988-200. Demnach muss das Wasser muss nach spätestens 30 Sekunden auf 55 Grad erhitzt sein.

Kein Warmwasser = Mietminderung ?

Fällt die Wasserversorgung aus oder bleibt das Wasser aus dem Wasserhahn kalt, so gilt dieser Zustand als Mangel an der Mietsache und führt damit zu einer Minderung der Miete.

Benötigten Sie länger für die Erhitzung des Wassers oder das Wasser erreicht nicht die vorgeschriebene Temperatur, können Sie eine Mietminderung durchsetzen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts Schöneberg (Az. 102 C 55/94) muss das Wasser spätestens nach 10 Sekunden oder höchstens nach 5 Litern Wasserverbrauch eine Temperatur von 45 Grad erreichen. 

Das Landgericht Berlin (Az. 67 S 26/07) befand, dass 3,5% Mietminderung angemessen sind, wenn 55 Grad Celsius erst nach dem Durchfluss von 15 Litern Kaltwasser erreicht werden.

Sobald die Versorgung mit Warmwasser nicht mehr gewährleistet ist, gilt der Zustand bereits als unzumutbar. Denn mit ihren Betriebskosten zahlen Mieter im Voraus für eine funktionierende Wasserversorgung.

Das Wasser muss nicht erst komplett ausfallen, bleibt das Wasser im Sommer oder nachts kalt kann auch in diesen Fällen eine Mietminderung möglich sein. Schwankungen und lauwarmes Wasser sind ebenfalls berechtigte Gründe, um die Miete zu kürzen.

Wie hoch darf eine Mietminderung ausfallen?

Welche Quote ist angemessen für eine Mietminderung, wenn kein Warmwasser vorhanden ist? Die Tabelle fasst Beispiele aus Gerichtsentscheidungen zusammen, die als grobe Orientierung dienen.

Die Mietminderung muss immer individuell anhand des Ausmaßes der Beeinträchtigung festgesetzt werden – Sie können zwar Einzelurteile von Gerichten zurate ziehen, jedoch sollten diese nicht eins zu eins auf Ihren Fall übertragen. Wichtig für die Festlegung der Quote für die Mietminderung ist, welches Ausmaß der Mangel im individuellen Fall annimmt und welche Umstände zu den Problemen bei der Wasserversorgung geführt haben.

Die folgenden Faktoren spielen eine Rolle für die Mietminderung, wenn Warmwasser nicht mehr zur Verfügung steht:

• Ist die Wasserversorgung komplett ausgefallen?
• Fließt das Wasser, bleibt aber kalt?
• Ist das Warmwasser erst nach längerer Zeit verfügbar und wie viel Durchfluss ist dafür nötig?
• Gibt es nur nachts kein warmes Wasser oder auch tagsüber?
• Wie viel Wasser fließt ab, bis eine akzeptable Temperatur erreicht wird?
• Betrifft der Mangel nur das Bad oder auch die Küche?

Energiekrise: Dürfen Vermieter die Wassertemperatur senken?

Vor dem Hintergrund der Energiekrise sind viele Bewohner von Mietwohnungen besorgt: Darf man ihnen das warme Wasser abdrehen? Sofern nicht alle Mietparteien einer Reduzierung der Wassertemperatur zustimmen, ist es Vermietern nicht erlaubt die Grundversorgung selbstständig einzuschränken und damit auch in Krisenzeiten ein Grund für eine Mietminderung.